零售市道低迷之际 麦当劳近半数香港自置物业逆市斩获高价

尽管香港零售市场整体走低，快餐巨头麦当劳（McDonald’s）仍成功以溢价出售了其在香港23处自置物业中的近一半。自去年7月与房地产顾问公司仲量联行（JLL）合作启动出售行动以来，该快餐巨头已通过出售11处物业套现约9亿港元（约合7.03亿美元）。

优质零售地产吸引投资者关注

仲量联行资本市场部执行董事邓洁莹（Eunice Tang）一直负责监督其中六家麦当劳门市的出售事宜。邓洁莹阐述道，尽管整体零售地产市场（特别是价值5,000万港元以上的物业）走势低迷，但这些地段优越且有麦当劳等蓝筹租户保障的资产，成功吸引了高净值买家的兴趣。

作为其战略的一部分，麦当劳计划出售其全部23处零售物业，总价值达30亿港元。然而，公司计划在出售后作为租户继续在这些地点运营，以确保其全港运营不受影响。值得一提的是，麦当劳在香港拥有256家分店，其中许多分店均在租用的场地内营运。

鉴于当前香港零售地产行业的低迷状况，其销售速度尤为瞩目。当其他商铺以比巅峰估值或原始开价低30%的价格出售时，麦当劳相较于其历史买入成本仍持续获得丰厚收益。

麦当劳售后回租协议

这些麦当劳门市是通过“售后回租”协议售出的，使这家快餐巨头能够根据最长达20年的租约继续营运。大多数物业提供超过6%的租金回报率，即使在更广泛的市场中租金和资本价值持续承压，也能为投资者提供稳定的收益。

买家包括高净值人士、家族办公室和经验丰富的私人投资者，其中包括本地投资者吴银（Ng Yin）以及资深投资者张彦绪（Chang Yen-hsu，被称为“台湾张”）。其他买家还包括马来西亚开发商MB World Group和来自中国大陆的私人投资者。

所售物业最初由麦当劳美国母公司旗下的MCD Real Properties拥有，并在2017年本地运营业务出售给中信资本（Citic Capital）领导的财团后被保留下来。值得注意的是，麦当劳分阶段推出物业组合而非一股脑涌入市场的战略举措，得到了行业内人士的高度称赞，认为这是在当前具有挑战性的市场环境中成功达成销售的关键。

然而，下一阶段可能会面临更多困难，包括位于尖沙咀星光行（Star House）的旗舰门市在内的多处物业仍未售出。出售这些剩余物业的挑战不仅在于其地理位置，还在于较大的涉资规模和非同寻常的物业规格，这限制了潜在买家的范围。

常见问题解答

香港零售地产市场的整体状况如何？
鉴于持续的经济衰退，香港零售地产市场正在经历低迷。许多商铺的成交价格比巅峰估值或原始开价低30%。

在市场低迷的情况下，麦当劳是如何成功出售其物业的？
麦当劳采用了分阶段推出物业组合的策略，而不是一次性倾泻入市。其物业优越的地理位置、作为可靠蓝筹租户的企业声誉，以及允许继续营运的售后回租协议，吸引了高净值投资者。

出售剩余的麦当劳物业面临哪些挑战？
剩余物业（包括位于尖沙咀的星光行旗舰店）涉及的资金规模更大且规格较为特殊，从而限制了潜在买家的范围。这些因素结合当前的市场环境，可能会给下一阶段的销售带来挑战。